Welcome to Банкиры переквалифицируются в управдомов - Экономические новости

Чем богаты | Несбывшиеся мечты профессионалов | Сами с усами Банкиры в этом году массово влились в ряды российских девелоперов. Не потому что им понравился этот рынок, на котором лопнул самый большой в нашей экономике пузырь, а потому что пришлось обратить взыскание на залоги по кредитам, которые выдавались девелоперам. Профессиональные управляющие недвижимостью надеялись, что банки позовут их помогать с бизнесом, в котором финансисты ничего не понимают:  банкир, пытающийся самостоятельно управлять коммерческой недвижимостью, - все равно что кухарка, взявшаяся за управление страной,   Прямая речь «Кухарка будет управлять страной, а банки - коммерческой недвижимостью» Управляющий партнёр группы компаний Ross Group Марк Афраймович об управлении проблемным активом: Может, мы и не единственные, кто смог получить проблемный актив в управление, но мы реально реанимировали пустую обесточенную «коробку» в промзоне Новосибирска. Это актив, который достался «Тройке Диалог». Они делали облигационные займы для компании «Алпи». Я подробностей не знаю, но примерно так. В любом случае, «Тройка Диалог» получила это помещение от «Алпи» в качестве компенсации: типа, «ну, возьмите хоть что-нибудь». Мы с «Тройкой Диалог» давно сотрудничаем, в Казани управляем их объектами. В случае с этим объектом недвижимости они проводили тендер, пробовались и другие компании, но выбрали нас. Было принято решение сделать из этого объекта торговый центр. Нельзя сказать, что сейчас этот объект суперуспешный, но арендаторами он заполнен. Уже присутствуют все якорные арендаторы, получился такой торговый центр «всё для дома, ремонта, дачи» и так далее… Сейчас торговый центр работает, там около 50 арендаторов. Правда, ещё не всё запущено, потому что сложный объект. Но во всяком случае, он приносит доход. Сложные и проблемные активы можно реанимировать - почему нет? Все объекты коммерческой недвижимости, если отдать их в руки профессионалов, могут работать. о том, почему банки не идут на диалог: Возможно, им и нужно время, чтобы разобраться с такими активами, но уже прошло полтора года. Впрочем, некоторые банки уже подходят к правильному решению. Например, ВТБ, МДМ, «Райффайзенбанк». Вот я сейчас еду на встречу в «Райффайзенбанк» по поводу одного из активов. Там тоже объект недовведён, нужно ввести, заполнить арендаторами и управлять, - еду на переговоры. Банки должны заниматься банковской деятельностью - давать деньги, забирать деньги, получать проценты. Это только непонимающие ситуацию люди создают свои управляющие компании, просто потому что в это время какие-то очень близкие знакомые находятся где-то рядом. То есть, можно создать, по сути дела, совместную структуру для того, чтобы контролировать. Допустим, тот же ВТБ мог бы создать управляющую компанию, зайти туда чисто номинально процентами для того, чтобы контролировать ситуацию. Вот как «Сбербанк Капитал» сделал с компанией «Регионы» - создали совместную компанию по управлению активам «Алпи» [крупная торгово-промышленная компания, владевшая сетью одноимённых гипермаркетов - Экономические новости] , которые достались Сбербанку в счёт погашения долга. Изначально все помещения собирались продавать, но потом провели тендер на управление объектами, который выиграла компания «Регионы». И хотя объекты остались на балансе «Сбербанк Капитала», реально управляют ими «Регионы», а не Сбербанк. Вот это - да. А создавать свою управляющую компанию - это разбрасываться резервами, непонятно чем заниматься, то есть десять шагов назад. Это опять кухарка будет управлять страной, банки будут управлять коммерческой недвижимостью, ну, в общем  0    226577/   закрыть уверен управляющий партнёр группы компаний Ross Group Марк Афраймович. Но ничего подобного не случилось: в банках предпочли разбираться с недвижимостью самостоятельно. Поверив один раз профессионалам рынка недвижимости и обжегшись на этом, банкиры не желают поступиться даже толикой контроля над отобранными объектами. ЧЕМ БОГАТЫ Банкиры до кризиса и предположить не могли, что так увязнут в девелоперском бизнесе. Теперь, учитывая масштабы доставшихся им проектов, они должны задавать тон на рынке. Группе компаний «Дон Строй» пришлось разделиться на две части. Половина бизнеса (строительство жилой недвижимости) досталась банку ВТБ. А половина - по строительству коммерческой  - Сбербанку.  «Сбербанк капитал» получил за долги сеть гипермаркетов «Алпи», принадлежавших одноимённой торгово-промышленной компании; Kopernik Group (бывший МИАН) передала Сбербанку около 40 000 кв. м офисных площадей в «Москва-Сити». А бизнес-центр «Северное Сияние» компания, вероятно, отдаст «Альфа-Банку». «Альфе» же достались акции «Миракс Групп». Ну, и для ВТБ половиной «Дон Строя» дело не закончилось. Под контроль банка перешел  51% акций компании «Системы-Галс», а вместе с ними здание, в котором раньше располагался центральный Детский мир. А также 74% акций футбольного клуба «Динамо» и 75% минус одна акция одноименной управляющей компании, в результате чего ВТБ теперь контролирует реконструкцию стадиона «Динамо».  «Номос-Банку» отошли помещения, принадлежавшие ранее парфюмерно-косметической сети «Арбат-Престиж». А банку «Уралсиб» - здание гипермаркета компании «Холдинг Матрица» площадью 7000 кв. м.  И так далее, и так далее, и так далее. НЕСБЫВШИЕСЯ МЕЧТЫ ПРОФЕССИОНАЛОВ Видя,  сколько всякой недвижимости достается банкирам, управляющие недвижимостью чуяли возможность заработать. И не сидели сложа руки. Becar Realty Group, например, предложила свои услуги всем крупные банкам Петербурга и Москвы, говорит президент компании Александр Шарапов   Прямая речь «Мы обращались практически во все крупные банки Петербурга и Москвы» Президент Becar Realty Group Александр Шарапов о том, как реагируют банки на предложения УК передать проблемные активы в управление: Банки можно разделить на три категории. Первая - те, которые на подобные предложения сразу отвечают «нет», потому что у них или нет объектов, требующих управления, или такие объекты есть, но банки сами ими управляют. Специфика банковской деятельности предполагает, что банк - структура довольно консервативная и закрытая. И в целях минимизации рисков банки предпочитают работать со своими активами самостоятельно, не привлекая сторонние организации. Кроме того, в начале работы, когда ты не являешься специалистом в какой-то деятельности, тебе кажется, что эта деятельность проста. Мы как профессиональные управляющие знаем, что это не так. Мы понимаем, что многие банки будут пытаться управлять своими активами сами, и если у них это будет не очень получаться, они, в конечном итоге, все равно обратятся к профессиональным УК. Мы готовы ждать, потому что понимаем, что этот процесс «набивания шишек» неизбежен. Вторая категория банков, которым мы предлагали управление недвижимыми активами, - это, как правило, крупные банки, которые соглашаются, но их «да» означает или «нет», или «может быть». Узнаем мы об этом в любом случае нескоро: банки - структуры довольно формализованные, поэтому принятие решений, как правило, затягивается на месяцы. И третья категория банков - те, что сразу говорят «да, конечно», и предлагают ряд объектов для управления. Однако 90 - 95% этих объектов - те, которыми или невозможно управлять, не проведя предварительно работ по развитию и реконцепции, или бессмысленно управлять, потому что в существующей ситуации никакое управление не сможет сделать объект доходным. Остальные 5 - 10% недвижимых активов этих банков - наиболее ликвидные активы, реализовать которые банки могут самостоятельно. В этом случае мы, как правило, предлагаем осуществлять управление целым пакетом активов, в который входят как ликвидные объекты, так и не очень. Процедура банкротства - процесс небыстрый, и, как правило, «выстраданный». Банку все-таки лучше сохранить кредитора, реструктуризировав кредит, чем инициировать банкротство и получать на баланс «плохие» активы. Поэтому банкротство - это крайняя мера. Как результат - я считаю, что основную волну банкротств и смен собственников заложенных объектов мы получим не ранее середины 2010 года. Сейчас этот процесс, по сути, в зачатке. Мы обращались практически во все крупные банки Петербурга и Москвы. Мы готовы рассматривать разнообразные варианты. Трудностей мы не боимся. Но, учитывая огромный опыт в управлении офисными и торговыми площадями, с особым энтузиазмом мы бы встретили предложения об управлении именно этими объектами в Москве, Петербурге, регионах. Причем нам интересно управлять объектами классов В, С, D и так далее... Потому что на таких объектах работать интересно не только с точки зрения доходности, но и с профессиональной точки зрения: мы любим делать из объекта не очень высокого класса «конфетку». Мы довольно азартны в этом смысле. Кроме того, интересно было бы взять в управления петербургские гостиничные объекты, как небольшие гостиницы, так и сети мини-отелей, потому что мы знаем туристическую специфику города и гостиницы - это тот сегмент, который сейчас не перенасыщен. Гостиницы всегда пользовались спросом.  0    226637/   закрыть .  Пытались завязать отношения с банкирами и другие УК - но получили вежливый отказ. Переговоры с рядом УК пока ни к чему не привели   Прямая речь «Реализованных проектов пока нет» Председатель правления «Райффайзенбанка» Павел Гурин о сотрудничестве с управляющими компаниями в работе с проблемной недвижимостью: В большинстве случаев при наличии проблемной задолженности мы находим решения совместно с заемщиками. Делается это либо путем реструктуризации, либо через реализацию активов во внесудебном порядке, либо путем продажи актива в рамках исполнительного производства (в соответствии с решением суда). Впрочем, на сегодняшний день таких активов у банка практически нет. И хотя мы рассматриваем возможность управления подобными активами, и в том числе ведем диалог с рядом управляющих компаний, но конкретных реализованных проектов пока нет.  0    226711/   закрыть , рассказывает, например, предправления «Райффайзенбанка» Павел Гурин. Банкиры говорят, что готовы сотрудничать с управляющими компаниями, но не сейчас. Для начала им надо провести процедуры юридической очистки объектов и определиться с их статусом и стратегией дальнейшего использования. Представители УК возражают: сколько еще можно со всем этим тянуть? Они жалуются, что в лучшем случае диалог с банками заканчивается предложением оплатить разовую консультацию. Но управляющие компании пытаются продать совсем не это. Опыт управления в этой сфере - не пустой звук,   Прямая речь «Для банков непрофильный актив - это камень, который тянет на дно» Генеральный директор компании Smart property Константин Королёв о том, что можно делать с проблемной недвижимостью: Что касается объектов недвижимости, которые достались банкам в счёт погашения долгов, то стоит посмотреть на опыт отраслевых инвестфондов, которые занимаются недвижимостью. Например, ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» «Тройки Диалог», с которым нам доводилось сотрудничать, не управляет всеми объектами самостоятельно, хотя для них это куда более близкая область, нежели для банков. Наиболее часто применяемая схема такова: они приобретают объект у собственника и дальше передают его бывшему собственнику в долгосрочную аренду и управление. И это не единственный пример, когда новый собственник понимает, что управлять объектом эффективнее профессионалов, которые на этом специализируются, вряд ли получится. Я думаю, что банк, у которого накопилось 3 - 5 однородных объектов в одном городе, сможет управлять ими самостоятельно. Но требуется время - год или два, чтобы научиться выстраивать процессы, либо кто-то из топ-менеджеров известных, опытных участников рынка управления и эксплуатации. Другое дело, что для банков непрофильный актив - это камень, который тянет на дно, и поэтому его лучше быстрее перепродать, и всё, что нужно для этого, - поддержать его состояние.

каталог

ссылка на сайт

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317, 318, 319, 320, 321, 322, 323, 324, 325, 326, 327, 328, 329, 330, 331, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341, 342, 343, 344, 345, 346, 347, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365, 366, 367, 368, 369, 370, 371, 372, 373, 374, 375, 376, 377, 378, 379, 380, 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391, 392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431, 432, 433, 434, 435, 436, 437, 438, 439, 440, 441, 442, 443, 444, 445, 446, 447, 448, 449, 450, 451, 452, 453, 454, 455, 456, 457, 458, 459, 460, 461, 462, 463, 464, 465, 466, 467, 468, 469, 470, 471, 472, 473, 474, 475, 476, 477, 478, 479, 480, 481, 482, 483, 484, 485, 486, 487, 488, 489, 490, 491, 492, 493, 494, 495, 496, 497,


Похожие записи:
  1. Кабриолет BMW 6-Series побывал у Kelleners Sport. Новости мировых тюнинг-ателье
  2. Каждому новому Клиенту на сервисе Мазда «ВиДи Скай Моторз» - подарок*. Акции и скидки автосалонов
  3. Богданчиков стал жертвой передела нефтегазового комплекса - Экономические новости
  4. На девелоперском рынке Ленобласти появился новый игрок
  5. «Банки специально нагнетают напряженность», – Михаил Хромов, «Банк Москвы» - Экономические новости
  6. «Банки заинтересованы в смягчении ограничений по учету недвижимости в капитале» - Экономические новости
  7. На Валдае построят курорт (Новгородская область)

 
 
   

 

Популярное